[공인중개사 1차] 민법 총정리

반사회질서의 법률행위	절대적 무효, 선의 제3자 대항 가능
부동산 이중매매	원칙 유효 상대방 적극가담 시 무효 제3자 보호 없음
불공정한 법률행위	절대 무효 무효행위 전환 인정** 무효행위 추인 불가 폭리자 반환 청구 불가 제3자 보호 없음 경매X, 증여X, 무상X 무효주장자 입증
계약서 오표기	동기는 일치하므로 동기대로 계약 유효 착오로 취소 안됨(계약이 제대로 되었으니)
비진의	원칙 유효(상선무) 상알수 무효
통정허위	원칙 무효
-강제집행 면탈 가장 매매	-선의 제3자만 보호(과실있어도 보호), 매매 자체 무효(부당이득 청구 가능) -불법원인급여는 아님 -소유자는 원인무효를 이유로 통정한 자에게 부당이득 반환 청구 가능
-증여 은닉 가장 매매	제3자 선악 불문 보호, 증여는 유효
착오	-중요내용 착오-취소-착오자증명 -중과실 착오-취소X-상대방증명 , 상대방알수면 취소 가능, -기망으로 착오에 빠진 표의자는 착오를 이유로 취소하거나 추인하거나 선택적 주장 가능 -상대방이 착오자의 진의에 동의하면, 착오자는 의사표시를 취소할 수 없다. -토지를 법령상 제한으로 목적대로 사용 못하면, 동기의 착오에 해당, 취소 가능
사기, 강박	-사기는 의사와 표시는 일치함 -의사와 표시가 불일치하면 기망이 있어도 사기 아님, 착오임 -제3자 사기, 강박은 상알수면 취소 가능(본인 선악 불문) -선의의 제3자 보호 -사기로 계약 체결 시, 피해자는 취소 안해도 불법행위책임 주장 가능 -강박에 의해 이뤄진 소송행위는 원칙적으로 취소할 수 없다.
의사표시 효력	-상대방이 정당한 사유 없이 통지의 수령을 거절한 경우, 의사표시의 효력 발생
대리	-의사능력없는 대리인의 대리행위는 무효(행위능력없어도 됨) -본인이 사기 강박 당하면, 대리행위 취소 못함 -임의대리인이 미성년자라는 이유로 취소 불가 -미성년자인 대리인이 상대방 사기를 이유로 취소 불가(취소권은 본인만 있음) -대리인이 의무불이행해도 본인 부담 -상대방이 대리인의 문제나 횡령의도 알았으면 본인 부담 아님
복대리	-대리인의 이름으로 선임 -본인의 대리인 -표현법리 적용 -법정대리인이 복대리인 선임 시 선임,감독상 책임
추인	-소유자가 추인하면 소급 유효 -추인은 상대방에게 의사표시 X -> 상대방에게 대항 X 의사표시X, 상대방이 알면 -> 상대방에게 대항 O -묵시적 추인 안되는 경우(이의제기, 형사고소 등 가만히 있는 경우)
무권대리	-상대방 최고권(선,악 모두), 철회권(악의 불가) -본인 추인권, 추인거절권(응답 없으면 거절로)
표현대리	-유권대리 주장에 표현대리 포함 없음 -표현대리면 상대방이 과실책임이 있어도 본인의 책임을 감경할 수 없음 -상대방이 선의무과실이면 본인에게 대리 효과 귀속 -강행규정 위반(교회 대표자 재산처분)이면 무효, 표현대리 주장 못함 -권한 넘는 표현대리는 법정대리에도 적용됨** -대리권 수여 표시에 의한 표현대리는 법정대리에 적용 안됨
무효	-무효행위 추인은 장래효
토지거래허가구역	-토지거래허가구역 유동적 무효 -> 채무불이행 계약해제 안됨, 부당이득반환청구 안됨 -허가신청절차 협력 불이행으로 계약해제 안됨* -처음부터 허가를 배제, 잠탈할 목적이면 확정 무효
취소	-제,착,사,강 소급 무효 -미성년자는 취소원인 소멸 후 추인 가능 -법정대리인, 후견인은 취소원인 소멸 전 추인 가능 -제한능력자는 현존이익 내에서 상환 -상대방이 권리를 양도한 경우, 취소권자는 상대방에게 취소 의사표시 가능(양수인 아님**)
취소 제척기간	-행위날로 10년 -추인할 수 있는 날로 3년
법정 추인	-이청강담양강 -상청양은 아님
조건(장래 불확실)	-장래효 -조건도 담보상처 가능 -조건성취를 방해한 경우, 상대방의 조건성취가 추산되는 시점에 조건 성취된 것으로 봄 -정지조건부 책임증명 정지조건 증여자 <-> 조건 성취 수증자 -단독행위, 신분행위 조건붙으면 무효
기한(장래 확실)	-장래효 -기한부 권리는 담보상처 가능 -발생이 불가능하게 된 경우 기한이 도래한 것으로 봄 -기한의 이익은 채무자 이익 -기한이익 상실이 특약은 형성권적 기한이익 상실의 특약으로 추정
물권	점유권 본권-소유권 -제한물권 - 용익물권 : 지상권 지역권 전세권 * - 담보물권 : 유치권 질권 저당권 * 관습법-분묘기지권, 법정지상권 ​ 부동산 일부는 소유권, 저당권의 객체 불가 부동산 지분은 소유권, 저당권의 객체 가능 부동산 일부는 용익권의 객체 가능 부동산 지분은 용역권의 객체 불가
물권적 청구권	-소멸시효 적용 없음 -취소, 무효, 해제, 등기가 실체와 불일치하는 경우 -상대방의 귀책사유는 물권적 청구권의 행사요건 아님 -지역권도 물권적 청구권 인정
채권적 청구권	-매매, 계약 등으로 매수했으나 등기 전인 경우 -미등기 건물 매수인은 물청 안되고, 채청만 가능, 매도인 대위하여 물청 가능 -미등기 건물 매수인이 점유 침탈되면, 소유권이전등기청구권 소멸시효 진행됨(사용 수익 안하고 있음, 채권적 청구권) -점유 상실 시 채청 소멸시효 10년
등기청구권	-소유권에 기한 등기청구권은 소멸시효 없음 -서류 위조해서 이전등기한 경우, 무효 원래 주인이 소유자 -무권리자로부터 구매한 제3자에게 대항 가능, 제3자는 소유권 취득 불가 -중간생략등기가 유효라도 각자의 등기청구권은 소멸되지 않음 -가등기는 추정력 없음
등기해야 물권변동	-증여 -점유취득시효 완성
혼동	-세컨드 있거나 저당권이 딸려있으면 소멸 안됨 -점유권, 광업권은 소멸 없음
점유	-점유는 객관적 지배로 결정됨 -도둑도 자주점유 -점유가 불법행위로 인해 개시되면, 유익비 상환청구권을 기초로 하는 유치권 안됨
점유물반환청구권	-침탈이 전제(사기는 침탈이 아니라 적용 안됨) -침탈 당한 후 물건이 선의의 제3자에게 매도되었다면, 점유물반환청구권 행사 불가 하지만, 소유권반환청구권은 가능*
점유의 소	-점유자가 본권에 관한 소(소유자가 제기한 소송)에서 패소 시, 소 제기시부터 악의 판결시점부터 타주점유 과실 반환 의무 발생
점유자와 회복자	-타인의 건물 선의 점유자는 사용으로 얻은 이득을 반환할 의무가 없음 -선의의 점유자는 과실취득 가능, 통상의 필요비 청구 못함 -악의의 점유자는 과실반환권 -악의 점유자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고, 이자의 지연손해금까지 적용
점유취득시효	-점유기간 임료상당 부당이득반환청구 행사 불가 -점유취득시효 완성으로 소유권이전등기청구 받은 소유자가 제3자에게 매도한 경우, 취득시효완성자에게 불법행위 책임을 진다. 취득시효 완성자는 손해배상 청구 가능 -시효취득은 점유개시 시점에 소급적용, 기존에 얻은 이득 반환 안해도 됨 -취득시효 완성 후, 등기청구 전, 소유자가 처분하면 시효취득 주장 못함 -시효기간 기산점은 동일인일 경우 임의 선택 가능
부합	-동산의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속 -사용차주가 토지에 수목 식재한 경우 수목 소유자는 사용차주
소유	-소유자도 점유권에 기한 방해배제청구 가능 -소유물반환청구 가능
공유	-공유물 분할 시 전원참여 없으면 무효 -등기 전부 말소 가능 -배상청구는 지분비율로만 가능 -공유지분 위 근저당권 설정된 후 공유 분할되면 근저당권은 그냥 비율대로 존속 -과반수 지분권자가 공유물 매매하면, 매매 자체는 유효, 소수지분권자 지분의 등기는 무효,(과반수 지분권자 지분의 등기는 유효)
지상권	-처분자유, 금지특약 무효 <-> 전세권 처분자유, 금지특약 가능 <-> 임대차 처분불가, 동의받고 처분 가능 -법정지상권 지료 결정된바 없으면 연체를 이유료 지상권소멸 불가 -지료 연체를 이유로 지상권소멸청구는 저당권자에게 통지하면 상당한 기간 후 효력 발생(즉시 아님)
법정지상권	-강행규정 -경매 압류 시 건물과 토지 소유자 동일 -환지처분으로 소유자 달라지면 법정지상권 성립 안함 -공유관계있는 자가 자신의 소유 아닌 부분에 건축하면 법정지상권 성립 안함 -미등기건물 매수하고 토지만 이전등기한 경우 등기상 소유자 상이해서 법정지상권 성립 안함
지역권	-취득시효 중단은 효력 없음 -소멸시효 중단은 효력 있음 -지역권만 요역지와 분리하여 저당권의 목적으로 할 수 없음 -승역지 소유자는 지역권의 행사를 위해 승역지에 설치한 공작물을 사용가능 (공동사용 가능, 비용분담 가능) -지역권의 이전등기 필요 없음 -불법점유자는 통행지역권 시효취득 불가 -지상권, 전세권, 임차권은 통행지역권 시효취득 가능 -물권적 청구 가능, 반환 청구 불가
전세권	-처분자유 -목적물 인도 전이라도 전세권 성립 가능 -전세금반환의무는 새로운 양수인이 부담 -말소등기가 없어도 전세권은 기간이 만료되면 소멸함 -전세권 존속 중, 전세금반환청구권이 발생하는 조건으로 장래의 조건부채권 양도 가능 -신소유자가 전세권 반환의무 부담 -건물 일부의 전세권자는 건물 전부에 우선변제권 있으나 경매신청은 없음 -전세권 존속 기간 중 반환채권만 양도 불가, 종료 후 가능 -최장 10년 -건물 최단 1년, 주택 최단 2년, 토지 최단 없음
필요비청구	-전세권, 지상권 : 필요비 청구 불가 -임대차 : 필요비 청구 가능
유치권	-우선변제권 X, 물상대위X, 물청X -유치권 포기특약 유효 -보존행위로 점유물건 사용한 경우 부당이득 반환 -경매개시결정 기입등기 전 : 유치권, 위아래없이 대항 가능 -경매개시결정 기입등기 후 : 유치권 취득 가능하나 경락인에게 대항 불가 -과실 수취하여 변제 충당 가능 -적법 점유추정, 상대방 증명 -유치권자는 경매의 매수인에 대해서 피담보채권의 변제를 청구할 수 없음* -유치권 행사해도 채권소멸시효는 진행 -점유 침탈당한 유치권자가 점유회수의 소를 제기하고 점유를 회복하면 유치권을 보유하는 것으로 간주 가능* -점유 침탈되면 유치권 소멸- > 유치권에 기한 반환청구는 불가, 점유권에 기한 점유물반환청구(물권적 청구) 가능*
저당권 효력	-저당권은 지상권, 전세권, 임차권에 미침 -저당권은 토지에 부합되면 영향 미침 : 수목, 건물증축(독립성 없는), 압류 후 과실 * 압류 전 수취한 과실엔 영향 없음, 건물과 농작물, 명인방법 갖춘 수목에도 영향 없음 -저당권은 설정 전후 불문 종물에 영향 미침 -저당권 효력은 종물에 영향을 미치지 않는다고 약정한 경우, 등기해야 제3자에게 대항 가능 -저당권은 효력은 저당권 설정자가 저당부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 영향을 미치지 않는다.
저당권	-피담보채권과 분리양도 불가 -피담보채권 소멸하면 저당권 당연 소멸 -피담보채권 : 원이위 실(1년 지연배상금)손 -저당물의 제3취득자가 그 부동산에 유익비를 지출한 경우, 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다. -저당권 설정된 토지가 협의취득되면 보상금 물상대위 불가 -수용되면 보상금 물상대위 가능 -저당권자가 물상대위로 우선변제 받으려면, 저당권설정자가 받을 가치 변형물을 그 지급 또는 인도 전 압류해야 함 -저당부동산에 지상권 취득한 제3자는 저당권자에게 피담보채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있음 -불법 말소된 저당권등기가 회복되기 전에 경매가 행하여져 매수인이 매각대금을 완납하면, 저당권말소등기의 회복등기를 청구할 수 없음 -전유부분만 경락받아 매각대금 내면 대지사용권도 취득
근저당권	-채권최고액이란 우선변제받는 한도액을 의미함(책임의 한도액 의미 아님) -채권최고액에 이자도 포함 -경매 개시결정 있으면 채무 확정 -1년분이 넘는 지연배상금이라도 채권최고액의 한도내라면 전액 담보 가능 -선순위 근저당권이 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 초과하면, 후순위 저당권자는 채무 전액 변제해야 선순위 근저당권 소멸 청구 가능 지상권자, 전세권자, 물상보증인은 채권최고액만 변제하면 소멸 청구 가능 -피담보채무를 확정시키는 근저당권설정자의 설정계약 해제 또는 해지에 관한 권한은 근저당부동산의 소유권을 취득한 제3자도 원용 가능 -후순위 근저당권자가 경매 신청하면 선순위 근저당권의 피담보채권은 대금 완납 시 확정됨 -피담보채권이 확정되기 전에 제3자가 채무의 일부를 대위변제하여도 근저당권이 그 제3자에게 이전하지 않음
계약	-무의식적 불합의는 계약 성립 안해서 취소도 불가 -격지자간 청약은 도달 시, 승낙은 발송 시 효력 -청약은 특별한 사정이 없는 한 철회하지 못함 -동일한 내용의 청약이 상호교차 시, 상대방에게 도달 시 성립* -연착통지 안하면 연착 아니고 계약은 성립함
계약종류	-쌍무, 편무 -낙성(합의만), 요물(물건 필요) -요식, 불요식 -증여 : 편무, 무상 -사용대차 : 편무, 무상 -현상광고 : 편무, 요물 -교환 : 쌍무,낙성,불요식
원시적 불능	-계약체결상 과실책임-신뢰이익 배상 -매수인이 선의, 무과실 -부당한 중도파기가 불법행위인 경우, 신뢰손해에 한정해서 손배청구 가능
후발적 불능	-계약체결상 과실책임 문제 안됨** -채무자위험부담주의(임의규정)
동시이행항변권	-보증금 반환과 목적물 단순 점유은 동시이행항변 -임대차 종료 이후 사용수익하면 부당이득 -당사자가 주장 안하면 법원도 모름 -매수인이 잔금지급일 이후부터 중도금 미지급에 대한 이행지체책임 부담 없음 -당사자가 다르면 동시이행 적용 안됨 -공유관계 해소 관련 항변권 적용 안됨
제3자 위한 계약	-낙약자는 요약자와 수익자 사이 계약이 무효라는 것을 알아도 수익자의 지급요구를 거절할 수 없음 -수익의 의사표시는 제3자를 위한 권리발생요건(계약 성립요건 아님) -요약자는 대가관계(요-수익자)의 부존재나 효력의 상실을 이유로 보상관계(낙-요)에 기하여 낙약자에게 부담하는 자신의 채무이행을 거절할 수 없음
계약해제	-당사자의 쌍방이 수인인 경우, 해제는 전원에게 -중도금을 지급한 매수인도 약정해제사유가 발생하면 계약 해제 가능 -일반 약정 없으면, 중도급 지급하면 해제 불가 법정 약정 계약금 합의해제 원상회복(이자) O O X X 손해배상청구 O X X X ​ -합의해제는 민법의 해제 규정 적용 안됨, 제3자 보호 -해약금 해제도 원상회복 및 손해배상청구 의무 없음 -계약해제 후에도 손해배상청구 가능 -이행거절 및 불능이면 최고 없이 해제 가능 -이행지체는 최고 후 해제 가능
계약해제 소급효에도 보호받는 제3자	-계약해제 전 대항력 갖추면(등기) 소급해도 대항 가능 -계약해제 후 대항력 갖추고(등기) 선의*이면 대항 가능
계약금	-약정 없으면 해약금 추정 -특약이 있어야 위약금이 됨 -계약금만 수령 후 이행착수 전 계약해제 가능 (이행 최고하고 잔금 지급 청구 소송 제기는 이행착수 아님) -토지거래허가구역에서 허가 받은 전후에도 계약금 배액 상환하면 해제 가능 -매수인이 계약금을 지급하지 않은 경우, 매도인이 계약을 임의로 해제 못함
매도인의 담보책임	- 면제특약 가능. ​ 제척기간 -1년 권리하자 -6월 물건하자 - 전부, 저당권 -> 제척기간 없음 ​ 기산점 - 선의 : 안 날부터 - 악의 : 계약한 날로부터 ​ 권리하자에 대한 담보 책임 - 전부 타인권리 매매 : 악의 해제권 - 일부 타인권리 매매 : 악의 대금감액청구권 - 수량부족 매매 : 악의X - 용익권 행사로 재산권 제한 : 악의X - 저당권, 전세권. : 악의 해제, 구상,손해배상 모두 가능 ​-타인권리 매매에서 매도인은 선의 매수인에 불능 당시 시가를 표준으로 이행이익을 배상할 의무 있음 -타인권리 매매에서 매도인 이행불능, 매수인은 채무불이행 손해배상 청구 가능 ​ 물건의 하자에 대한 담보책임 - 선의 무과실 -매도인의 담보책임은 무과실책임으로 하자의 발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상범위를 정할 수 있음** ​ * 경매 시 물건하자 X, 권리하자O
임대차	-강행규정 : 차임감액, 갱신, 지상물 및 부속물 매수 -비용상환청구권은 임의규정, 6개월 이내 행사 -임대차 종료 후 연체차임 채무는 당연히 보증금에서 공제됨 -임차인은 보증금 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 없음 -재판상 차임증액청구 인정될 경우, 청구 시점부터 증액 적용(판결 시 아님) -토지임차인이 건물 포기하는 약정은 무효(불합리함)
주택임대차	-임차인 : 법인 안됨 -임대차 종료 후 임차인 보증금을 못받으면 계약은 종료되지 않음 -보증금 우선변제 : 대항력+확정일자, 주택의 환가대금 -소액보증금 최우선변제 : 대항력, 주택가액 1/2
상가임대차	-9억 초과 시, 대계권해만 가능 -최대 10년 -계약갱신요구권 거절 : 3합중대(3기 연체/합의/중대한 과실/대부분 철거나 재건축) -권리금회수 방해 손해배상은 임대차 종료일로부터 3년 이내 행사, 소멸시효
집합건물	-전유부분에 대한 처분이나 압류 등은 대지권에 영향 있음 -관리단은 구분소유자 전원, 별도 설립행위 필요 없음 -구조상 공용부분(복도, 승강기) 등기 불필 -규약상 공용부분(노인정) 등기 필요 -재건축 결의는 서명으로(5분의 4) -규약 설정변경폐지는 구분소유자 4분의 3 -공용부분 변경은 구분소유자 3분의 2 -권리변경이 있는 공용부분의 변경은 구분소유자 5분의 4
가등기	-채무자보호법 -사용수익권은 담보설정자에게 있음 -매매대금 지급을 담보하기 위한 가등기는 적용 안됨 -소비대차 채권에 적용 -채권자가 평가한 청산금액이 객관적인 금액에 미달해도 담보권 실행통지로서 효력있음 -후순위권리자는 청산기간 한정 채권 변제기 도래 전이라도 경매 청구 가능 -채권자가 담보물권 소유권 취득을 위해선 담보권 실행통지가 상대방에게 도달한 날로부터 2개월이 지나야 함
명의신탁	-사실혼사이에서 무효 -사회질서 위반하는 행위는 아님 -법률혼, 종중, 종교단체에선 유효
중간생략형 명의신탁	매매는 유효하나 소유권은 아직 매도인에게 있음 매수인은 채권적 청구권만 있을뿐, 따라서 대위행사 등기말소 청구 가능 제3자 선악불문 보호
계약명의신탁	매도인이 악의면, 매매 무효, 매도인이 소유자 매도인이 선의면, 매매 유효, 매수인이 소유자 제3자 선악불문 보호

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